Approvata oggi all’interno del decreto Imu-Bankitalia che ha trovato il sì alla Camera la riforma del registro edilizio: la novità più importante riguarda proprio il calcolo della rendita catastale. Per l’entrata in vigore effetiva ci vorrà ancora tempo, ma nel frattempo è giusto informarsi per arrivare pronti a quella che per l’immobiliare – e a ben pensarci anche per il costume italiano – rappresenta una svolta a dir poco epocale.
Case e appartamenti verranno dunque misurate non più in in vani catastali (norma attualmente in vigore e risalente al 1989) bensì in metri quadrati, sistema che garantirebbe un calcolo della superficie ritenuto più realistico ed equo. La nuova rendita partirà poi dai valori locativi annui al metro quadrato (con riferimento ai dati dell’Omi, Osservatorio sul mercato immobiliare dell’Agenzia del Territorio). Lo stesso Catasto cambierà anche la propria organizzazione: non sarà infatti più strutturato in gruppi, categorie e classi, perché il territorio comunale verrà suddiviso in microzone (in sostituzione delle attuali zone censuarie).
Non è chiara la metodologia per il calcolo dei mq..Si intendono i mq. calpestabili? Mq. interni al perimetro interno dell’appartamento, quindi comprese le tramezzature. Si intendono i mq compresi i muri, muri propri o di confine? Si intendono mq. dove nella sommatoria entrano le percentuali dei terrazzini, dei cortili dei cavedi? Infine le microzone, bocciate un po di anni fa, con quale criterio si intende portarle a compimento?
Caro Tony, speriamo di esserele utili in questo modo. L’allegato C del decreto della Presidenza della Repubblica n.138 del 23 marzo 1998, offre una specifica sulla corretta determinazione delle superfici catastali degli immobili definiti a destinazione ordinaria, dunque sui gruppi di immobili R, P e T. Eccolo di seguito.
“Criteri generali
1. Nella determinazione della superficie catastale delle unità immobiliari a destinazione ordinaria, i muri interni e quelli perimetrali esterni vengono computati per intero fino ad uno spessore massimo di 50 cm, mentre i muri in comunione nella misura del 50 per cento fino ad uno spessore massimo di 25 cm.
2. La superficie dei locali principali e degli accessori, ovvero loro porzioni, aventi altezza utile inferiore a 1,50 m, non entra nel computo della superficie catastale.
3. La superficie degli elementi di collegamento verticale, quali scale, rampe, ascensori e simili, interni alle unità immobiliari sono computati in misura pari alla loro proiezione orizzontale, indipendentemente dal numero di piani collegati.
4. La superficie catastale, determinata secondo i criteri esposti di seguito, viene arrotondata al metro quadrato.
Criteri per i gruppi “R” e “P”
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie dei gruppi R e P, la superficie catastale è data dalla somma:
a. della superficie dei vani principali e dei vani accessori a servizio diretto di quelli principali quali bagni, ripostigli, ingressi, corridoi e simili;
b. della superficie dei vani accessori a servizio indiretto dei vani principali, quali soffitte, cantine e simili, computata nella misura: del 50 per cento, qualora comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento qualora non comunicanti;
c. della superficie dei balconi, terrazze e simili, di pertinenza esclusiva nella singola unità immobiliare, computata nella misura: del 30 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 10 per cento per la quota eccedente, qualora dette pertinenze siano comunicanti con i vani di cui alla precedente lettera a);
del 15 per cento, fino a metri quadrati 25, e del 5 per cento per la quota eccedente qualora non comunicanti.
Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P, la superficie di queste pertinenze è computata nella misura del 10 per cento;
d. della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare, computata nella misura del 10 per cento, fino alla superficie definita nella lettera a), e del 2 per cento per superfici eccedenti detto limite. Per parchi, giardini, corti e simili, che costituiscono pertinenze di unità immobiliari di categoria R/2, la relativa superficie è da computare, con il criterio sopra indicato, solo per la quota eccedente il quintuplo della superficie catastale di cui alla lettera a). Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo P dette pertinenze non sono computate.
2. La superficie dei vani accessori a servizio diretto delle unità immobiliari di categoria R/4 è computata nella misura del 50 per cento.
3. Le superfici delle pertinenze e dei vani accessori a servizio indiretto di quelli principali, definite con le modalità dei precedenti commi, entrano nel computo della superficie catastale fino ad un massimo pari alla metà della superficie dei vani di cui alla lettera a) del comma 1.
Criteri per il gruppo “T”
1. Per le unità immobiliari appartenenti alle categorie del gruppo T, la superficie catastale è data dalla somma:
a. della superficie dei locali aventi funzione principale nella specifica categoria e dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali;
b. della superficie dei locali accessori a servizio indiretto dei locali principali computata nella misura: del 50 per cento, se comunicanti con i locali di cui alla precedente lettera a); del 25 per cento se non comunicanti;
c. della superficie dei balconi, terrazze e simili computata nella misura del 10 per cento;
d. della superficie dell’area scoperta o a questa assimilabile, che costituisce pertinenza esclusiva della singola unità immobiliare computata nella misura del 10 per cento, ovvero, per le unità immobiliari di categoria T/1, nella misura del 20 per cento.
Per le unità immobiliari appartenenti alla categoria T/1, la superficie dei locali accessori a servizio diretto di quelli principali di cui alla lettera a) del precedente comma 1, è computata nella misura del 50 per cento“.
Quanto alle microzone, sempre dallo stesso decreto n.138: “La microzona rappresenta una porzione del territorio comunale (in molti casi, coincidente con l’intero Comune) che presenta omogeneità nei caratteri di posizione, urbanistici, storico-ambientali, socioeconomici, nonché nella dotazione dei servizi e infrastrutture urbane. In ciascuna microzona le unità immobiliari sono uniformi per caratteristiche tipologiche, epoca di costruzione e destinazione prevalenti“, (articolo 2 del Dpr 138/1998). L’articolo del blog fa riferimento alla riclassificazione delle microzone catastali da parte dei comuni italiani.
. . . . per una regolamentazione dei valori!!! sembrerebbe più semplice dare valutazioni e anche gli operatori del settore non possono più sbagliare!!! Non dovrebbero più esserci scuse, per l’OMI già attualmente rende disponibile pubblicamente dei parametri minimi e massimi!